郑州主城八区中，金水区是公认的“库存大户”。楼盘多、价格跨度大、产品类型杂，买房人很容易看花眼。我们分两篇盘点。今天聚焦金水老城、杨金、鸿园三个片区，共18个在售项目，帮你理清每个盘的底牌。高新区→《这个区域真豪横：三环外的房价，竟然倒挂三环内？》惠济区→《去年郑州楼市最大的“意外”，竟发生在惠济区》经开区→《这里是不是，当下郑州最缺新房的区域？》管城区→《管城区的高光时刻，要回来了？》中原区→《2026年的中原区，特价房越来越多了》二七区→《这个爹不疼娘不爱的区域，悄悄给了郑州刚需一个交代》郑东新区→《东区新房门槛，已经来到这个数！》如果你有关注的项目，可扫码加我咨询各个项目米宅的团购优惠，帮你实打实省钱。如果你想了解郑州在售项目的交房时间、划片学校、在售面积段、在售均价、总价区间、得房率等等信息，可以扫码找我领取一份“完整的汇总表格”，这份表格能够帮你快速把握郑州新房市场！ 金水老城 金水区的精华，大致从金水路到农业路。这里集中了省市机关、三甲医院、重点学校、花园路商圈——郑州最顶级的城市资源，地缘购买力极强。
但即便在同一地段，产品也是天壤之别。未来天奕：32000-56000元/㎡老金水核心，距离花园路商圈约1公里，距地铁8号线枣庄站400米，北侧临东风渠，一线河景。主力户型202㎡和270㎡占比超70%，总价段超过部分北龙湖项目。弧形立面、奇偶层错层、超90%玻璃幕比例，实打实的豪宅设计。去年底已精装交付。万科古翠隐秀：约25000元/㎡位于经二路与红专路交汇处，金水老城纯改善盘。一期已交付，二期今年9月精装交付。洋房已售罄，目前在售高层。越秀郑轨金水观萃：21000-23500元/㎡郑州地铁+越秀合作开发，金水主城核心位置，划片优胜路小学+七中，楼下就是大石桥地铁口。综合条件优质，目前所剩房源不多了。申泰中原印象：16000-17000元/㎡老金水核心，距离地铁5号线省人民医院站约400米，今年9月交付。项目涵盖住宅、超高层公寓、购物中心，容积率高达7.89，80平两房长条户型，整体偏刚需。敏捷江山誉：约16500元/㎡聂庄城改用地，大区位一流，与CBD一路之隔。但小区位嘈杂，周边安置房、医院环绕，交通拥堵。周边有建业小哈佛双语学校（民办）、纬四路小学、市二十三中，但教育资源不优质。绿城锦棠天地：14500-16500元/㎡位于花园路东、农业路南，绝对主城核心。农业路与花园路交汇，地铁2号线关虎屯站近在咫尺。明年底交房，产品相对一般，核心优势就是位置。城发玥园：15800-16500元/㎡丰产路与经五路交汇处，国贸360商圈，三环内核心区。周边家属院云集，资源丰富。只有两栋楼，且是统计局家属院改造项目，对外销售房源有限，目前房源不多了，现房。朗悦宸栖院：9999-17000元/㎡金二环核心区，距离国贸360较近。但产品规划较乱，面积段60-143㎡，其中143㎡为洋房，价格更高。明年3月底交付。泉舜上城：12000-12500元/㎡（阶段性特价9XXX）位于金水老城西，寺坡、六里屯城改项目。距离3/5号线换乘站海滩寺站约400米，北侧紧邻金水区外国语小学。现房，但筒子楼、梯户比高、容积率高，居住舒适度一般配资融资规则，小户型适合出租。腾威城：9999-11600元/㎡大区位乍看很好，周边配套成熟，距离地铁4号线适中。但周边被安置房和建材市场包围，居住氛围不佳。腾威置业是村民集资的开发公司，品质一般。西北向、东北向户型多，户型设计落后。现房。小结：金水老城的在售新房有点极端，要么是像未来天奕那样产品大胆、价格冲高的；要么是像腾威城、泉舜上城那样低价走量的；中间的金水观萃占了好位置和好资源，去化速度很快。
杨金片区 杨金整体限容、限高，地块比较纯粹，同质化竞争激烈。主打“北龙湖后花园”，但发展较晚，内部配套匮乏。机场、动车编组站、油库短期内搬迁难度大。各项目价格战打得火热。
伟业龙湖上城：约8999元/㎡交房已有几年，二手房都有不少成交，目前仍有新房源销售。价格不高，品质一般。正弘璟云筑：约13000元/㎡现房，纯小高层社区。周边的龙湖上城已交房，成熟度稍强于东侧项目，但整体配套仍需发展时间。水投常绿壹号院：12300-13000元/㎡户型不错，落地窗、通体阳台。干挂石材+铝板+大面积落地玻璃，配有下沉式庭院景观。现房。绿城春月锦庐：12000-15000元/㎡97亩，19栋小高层，分三期开发，明年5月毛坯交付。位置偏西，过了中州大道就是金水北的保利海德公园。外立面大面积玻璃幕+铝板+局部真石漆，有地下庭院、会所、架空层，品质不错。但位置尴尬，配套匮乏。中豫湖城印象：14500-15000元/㎡139亩，22栋小高层，容积率2.49。外立面浅灰+米白+铝板线条+玻璃幕，去年底毛坯交付。小区西侧就是47中东校区，有风雨连廊、下沉式庭院、会所。东方宇亿万林府：11000-13000元/㎡马林村改造项目，目前在售陆号院已是现房。外立面有点难评，但赠送面积多，很多阳台面积达20平左右，可称为露台。周边配套匮乏，小开发商，物业服务难保证，未来溢价空间有限。龙居华府：约14200元/㎡总占地400余亩，纯精装小高层，外立面全干挂石材，已呈现，质感很好，精装标准较高。号称离北龙湖最近的项目，直线距离1公里。可惜周边环境较差，尤其是交通。小结：杨金的产品力普遍不差，甚至有些亮点，但配套短板是硬伤。价格战激烈，如果要在这里买房，建议优先考虑现房或准现房，降低不确定性。
鸿园片区 贾鲁河穿流而过，主打生态宜居，产品以低密别墅、洋房为主。除了已修通的道路，片区配套几乎为零，被高架包围，中间有铁路分割，通达性极差，大型配套很难进入。
信达时代国著：12000-24000元/㎡现房，6栋洋房+10栋小高层，交付品质不错。贾鲁河以西区域可上四十七中东校区，项目主打纬五路一小东岳校区+四十七中东校区双学区。广汇湾：12800-13900元/㎡东侧临贾鲁河，生态资源好。现房，外立面大玻璃栏板+铝条。同样拥有纬五路一小东岳校区+四十七中东校区双学区。康桥香麓湾：18000-42000元/㎡约133亩，16栋小高层+2栋洋房+5栋叠墅。外立面大面积玻璃幕墙+铝板，逼格很高。临近贾鲁河，生态资源好。产品是最大亮点，但外部配套几乎为零。碧桂园天玺湾：12000-16500元/㎡位于香麓湾北侧，西临贾鲁河。产品不如香麓湾，小高层上竟有纯北户76㎡两房，定位尴尬。刚需看中的配套几乎没有，改善看中的圈层不够纯粹。小结：改善重点关注康桥香麓湾，产品力强；刚改客户可以对比广汇湾和信达时代国著，都有双学区，现房。下一期，我们将盘点金水北的在售楼盘，敬请期待！
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